文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利(lì)分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而202日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗1年(nián)期(qī)房累计销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗)保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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