导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入(rù)地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数(shù)不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人口为(wèi)44.毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗